方子哥在庭后接受记者采访。京华时报记者欧阳晓菲摄
在我爱我家的居间服务下,演员方子哥花393万给儿子方晓鸽买了套房,结果遭骗,钱房两空。在行骗者李佳霖被判处无期徒刑后,方子哥、颜珍夫妻以其子方晓鸽名义将北京我爱我家房地产经纪有限公司(以下简称我爱我家)、北京伟嘉安捷投资担保有限公司(以下简称伟嘉安捷公司)诉至法院,索赔300万。一审法院判决我爱我家赔偿30万元后,方家认为赔偿过低,提出上诉。昨天上午,市三中院对此案做出终审判决。法院认为,一审法院认定的赔偿数额偏低,无法达到赔偿方家损失的目的,故撤销了一审判决,改判我爱我家赔偿方家120万元损失。记者王晓飞
案情
□一审判决
中介构成违约赔30万
2012年6月,演员方子哥与妻子颜珍看中了位于朝阳区千鹤家园的一套房子,准备将其作为儿子结婚的婚房。颜珍代儿子分别与我爱我家、伟嘉安捷公司签订合同,在我爱我家居间服务下,与卖房人李佳霖签订了《存量房买卖合同》,并先后支付给对方393万元房款。
不料,李佳霖隐瞒了已将房屋委托他人出售并办理最高额抵押贷款的事实,使用伪造的房屋所有权证,骗取方家393万元。目前,李佳霖已因诈骗罪、合同诈骗罪被判处无期徒刑。方子哥夫妇认为,中介公司我爱我家和担保公司伟嘉安捷公司在房源信息审查、网签办理等方面未履行审慎义务,故以方晓鸽的名义将两家经纪公司诉至法院索赔300万元。
一审时,我爱我家辩称已完全履行居间义务,对出售方产权证、身份证等均进行了核验。他们认为,方家的损失是卖方诈骗行为造成,与服务瑕疵无关,且已将11万元服务费全部退还方家,故不同意再赔偿方家损失。伟嘉安捷公司则称,钱没有通过公司资金托管,自己不是适格被告。
今年9月23日,朝阳法院一审判决认定我爱我家公司构成违约,判决其赔偿违约金30万元。
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宣判后,方子哥认为一审法院事实认定、法律适用均客观公允,但判决赔偿的数额偏低,起不到补偿损失和规范行业的作用,故向市三中院提起上诉。
方子哥接受采访(资料图片)
终审判决
中介未核查有重大过错
据了解,此案曾于11月份在市三中院二审开庭。昨天上午,市三中院对此案做出了终审判决。
法院认为,在本案中,出卖人李佳霖应负首要过错责任,我爱我家负次要责任,方家负一定责任。
对于我爱我家应负的责任,法院指出,我爱我家公司存在没有核查基本产权情况,经办人不具有经纪人资格,未充分提示购房人采用资金托管等方式支付房款等违约行为,使得诈骗行为有了实施平台,因此我爱我家有重大过错。
对于方家应负的责任,法院认为,方家为购买该套房产已经支付了393万元的购房款。结合方家在此案中确实存在过错,而方家起诉索赔300万元,实际上已经默认了93万元的损失,故此,法院予以认可。
综合以上,法院指出,诈骗者李佳霖应承担50%的责任,我爱我家应在50%以下范围内承担赔偿责任。因一审法院认定的赔偿数额偏低,无法达到赔偿方家损失的目的,因此法院判决撤销了一审判决,改判我爱我家赔偿方家120万元损失。
方子哥(资料图片)
□追访
方子哥
仍有损失但只能接受
“基本上也就这样了,向审理此案的法官表示感谢!”宣判后,方子哥夫妇坐在旁听席上接受记者采访时表示,目前方家仍有200余万元的经济损失,但诉讼程序已经终结,也只能接受二审法院的判决了。
方家代理律师陈旭之前曾介绍,目前这一现在市价600万的涉案房屋已经以400万的价格拍卖成功。但受害人并非只有方家一家,包括银行在内都要分这400万。陈旭庭后表示,虽然判决后,方家仍然承担了很大部分的损失,但他认为法官已经尽最大努力做到了司法公证。
方子哥(资料图片)
我爱我家
接受改判愿承担责任
宣判后,中介和担保公司委派的两名代理人匆匆离开了法庭。
此后,记者联系我爱我家公司,该公司相关负责人表示,接受此次改判结果。该负责人称,在此案中,我爱我家一直表示愿意承担相应的责任,庭审争议仅在承担多少责任的问题,虽然二审比一审判决多了90万,但是我爱我家公司还是接受这一结果,并认为判决可以给整个行业带来示范作用。
我爱我家相关负责人表示,因为方子哥在买房交易过程中不顾公司经纪人的劝阻,4次私自与行骗人试图网签,并支付欠款。所以在最初方子哥要求全额赔偿的时候,我爱我家公司是不认同的,“但一审法院、二审法院都认定了方子哥存在过错,因此我爱我家还是可以接受判决结果的。”
□提示
宣判后,市三中院通报了涉及房屋买卖居间合同纠纷案件的情况。自2013年8月以来,该院已审理涉及房屋买卖居间合同纠纷案件118件,占全部居间类合同纠纷的76.62%,涉案标的约2000万元。
市三中院民四庭副庭长宋毅法官称,因房屋买卖手续复杂,绝大部分售房者、买房者选择通过中介公司交易房屋。有些中介公司利用购房者对工作流程不了解的现状,为了促成交易收取中介费,通过设置一些合同“陷阱”,欺骗当事人签订购房合同。当双方发生纠纷进入法院时,这些“陷阱”会对当事人产生不利影响。为了避免中招,宋毅法官做出四点提示。
1
不要合签居间买卖合同
宋毅法官称,买房人通过中介公司买房会涉及到两个独立的合同,一个是中介公司与委托人的居间合同,另一个是买房人与卖房人之间的买卖合同。
但在实践中,有的中介公司故意设计一个居间买卖合同,将居间合同与买卖合同合二为一。因为当买房人签订这个“合并合同”时,从法律上讲,合同已有买卖内容,居间服务已完成；但从实际上讲,服务根本还没有开始履行。一旦发生纠纷,买房人很难维护自身的权益。
宋毅法官提示,一个居间活动的正常流程是:当事人与中介公司先签订独立的居间合同,中介公司根据居间合同履行服务,买房人与出卖人见面商谈,最后签订独立的买卖合同。
2
小心中介诱签免责条款
中介公司往往会让购房人签订许多文件,这些文件其实都是在规避中介公司的一些法定义务或减轻、免除中介公司的一些责任与风险,当购房人发生疑问时,中介公司一般都以这些文件没有什么实际意义,不影响购房人的权利为由麻痹购房人,由于购房人对房屋买卖这项专业的交易活动及相关的法律法规不熟悉,因此基本都会签字。
但事实上,购房人没有详细研究过文件的内容与条款,在发生纠纷后,中介公司拿出这些免责文件时,因有购房人签字,在法律上购房人很难维权。
3
口头承诺要求写入合同
为促使购房人签订居间合同,中介公司会对购房人作许多承诺,如保证过户、帮助融资贷款、没有购房资格的承诺帮助办理购房资质等,但是在具体签订居间合同时,中介公司经常以合同是市住建委制定的格式合同不能随便更改为由,没有将上述承诺写入居间合同。
当双方发生纠纷时,中介公司往往将其对购房人所作的承诺予以否定,而购房人却无法提供证据证明经纪公司曾对其作出过承诺。
宋毅法官表示,口头承诺空口无凭,购房者在购房时,如果中介公司提出了许多口头承诺,购房者可要求中介公司将这些承诺写入居间合同中。
4
注意收集发票保存证据
宋毅法官提醒,买房时要注意查看中介公司是否有合法资质；充分了解房屋建筑结构、区位、房屋历史、权属情况、共有情况等详细信息；认真阅读合同条款谨慎签约,必要时咨询律师；在付款时尽量选择通过第三方资金监管方式进行；交易过程中强化风险意识及证据意识,注意收集发票、收据等相关材料,纠纷发生后要注意保存证据,比如录音、视频资料等。
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杨威和杨云
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周惠
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